التقييم والتثمين العقاري في ظل الأوضاع الجديدة للسوق العقاري

هذا الموضوع برعاية: الوكيل العقاري رياض الامام

تشير الاحداث الجديدة في سوق العقارات على اعتاب قرارات حكومة اونتاريو في شهر نيسان ( ابريل ) الماضي 2017، والتي استهدفت مواجهة فقاعة سعرية محتملة وتحديدا في منطقة تورنتو الكبرى ، الى نجاح واضح في تثبيط اطراد الاسعار بل والضغط عليها لتشهد انخفاضات متلاحقة خلال الاشهر اللاحقة لشهر نيسان (ابريل)، في مدى اقصاه كان شهري اب وايلول (أغسطس وسبتمبر ).

حيث بدأت مؤشرات التعافي واضحة في اعلان مجلس عقارات تورنتو بتاريخ 4 سبتمبر الماضي عن ارتفاع اسعار انواع العقارات المباعة في ايلول بنسبة 2,6% عن العام الماضي ليصل المعدل الى 776,775 $ بينما كان الارتفاع في شهر اب الماضي بنسبة قدرها 5,6 %وبمعدل سعر قدره 732,039$ ، الأمر الذي نجده أول زيادة منذ شهر ابريل الماضي حيث كان الرقم القياسي لمعدل الاسعار هو 918,285$ رغم انخفاض المبيعات بنسبة 40% في المنازل المنفصلة وعموم المبيعات انخفضت بنسبة 35 % للفترة ذاتها .

وتشير التقارير الى أن نسبة البطالة المنخفضة و تشكيل الأسر المعيشية القوي الذي يعززه جيل الألفية بمهاراته التكنولوجية المتقدمة ،وارتفاع معدلات الهجرة كونها داعمة للطلب على الإسكان، مدعوما بتدفق رؤوس الأموال الدولية سيجعل من سوق العقارت أكثر رواجا في الفترة المقبلة حيث تنخفض احتمالات التراجع خارج المعدلات القياسية بوجود صحي لقوى السوق العاملة وفق المعدلات الطبيعية .

وعليه أصبح موضوع التثمين العقاري في مقدمة اهتمامات المقترضين والمقرضين معا وفقا لاهداف كل منهم ،وعلى وجه الخصوص العلاقة المباشرة بين التثمين ونجاح الاقراض بشكل يمكن الطرفين من اكمال صفقة الشراء والبيع دون تعرضها لاستحالة الاقفال ومن ثم فسادها، وما يترتب عن ذلك من مشكلات تلحق الضرر بطرفي العقد . 

وللمزيد من المعلومات عن حركة الاسعار والمعروض من المساكن والمبيعات الفعلية ، يمكن الاطلاع على النشرات الصادرة عن مجلس تورنتو للعقارات . (Toronto Real Estate Board) 

وعليه وجدنا مناسبا التعرض لموضوع التثمين مستهدفين نشر المعرفة العقارية والتي باتت من اهتمامات الزبون حفاظا على حقوقه وتحسين فرصته بالحصول على تمويل مناسب للعقار الذي يرغب بشراءه .
يجري تدريب واعداد مثمني المنازل واعتماد معايير التثمين وسلوكياته في كندا من قبل جهتين هما الرابطة الوطنية الكندية للمقيمين العقاريين ومعهد تقييم كندا. وهذه العملية متشابهة على نطاق واسع، رغم أن الهيئتين لديهما معايير مختلفة للأهلية .

Appraisal Institute of Canada (AIC) 
(CNAREA) Canadian National Association of Real Estate Appraisers.

والمجلس الأول هو المسئول عن تحديد المؤهلات المطلوبة لممارسة مهنة التقييم العقاري

(USPAP) Uniform Standards of Professional Appraisal Practice “.

وللحصول على أي من شهادتي ممارسة أعمال التقييم التاليتين:

License Certification Certified Appraisal & Licensed Appraisal

والمجلس الثاني يختص بوضع الاشتراطات الموحدة لكيفية أداء أعمال التقييم وكيفية إعداد التقارير الخاصة بها وهو المسئول عن إصدار الاشتراطات الموحدة لممارسة مهنة التقييم العقاري .

يستهدف التقييم العقاري تثمين العقارات لاغراض البيع والشراء وما يتعلق بهذين النشاطين من اقراض بنكي ( الرهن العقاري) والتي تتضمن تحديد إيجار العقارات كنسبة من قيمتها ، وتحديد قيمة التأمين الواجب على العقارات ،وكذلك تحديد تكلفة عيوب الانشاء كجزء من عملية تقاضي تحديد خسائر العقارات فضلا عن تقدير اضرار حريق أو عواصف أو زلازل….الخ بالاضافة الى تقييم العقارات بغرض حساب الضرائب وتحديد الضرائب على هدايا العقارات فضلا عن تحديد الضرائب العقارية عند بيع العقارات .

ويتعامل المقيم العقاري مع مشتري العقارات والبائعين والوسطاء العقاريين والبنوك والشركات والمؤسسات الحكومية ومنها الضريبة ومن يحدده القانون كالقضاء عند الطلب . والمعتاد اللجوء إلى خبير التقييم والذي يجب أن لا تتعدى علاقته بالعقار مهمة التقييم فقط دون أي علاقة أخرى .

حيث يعد خبير التقييم العقاري الشخص الذي يمتلك المؤهلات والقدرة والخبرة على تقدير قيمة الأملاك العقارية لأغراضها المختلفة والتي تشمل : تعاملات نقل الملكية و الاستخدام كضمانة لإقراض تجاري أو عقاري وحساب الضرائب وفي الخلافات القانونية ذات الجوانب المالية. وكذلك تقدير الأصول الثابتة في التقارير المالية ..

وعليه يصح تسمية خبراء التقييم العقاري على مقدري الأملاك أو المثمنين المتعاملين مع القيم الاقتصادية – للتخصصات المختلفة – من خلال تقدير وتقرير هذه القيم . وكمحترفين فإنهم ملتزمون باجتياز اختبارات مكثفة في التعليم ، التدريب ، الكفاءة ، والخبرة . كما يجب عليهم الإلمام بقواعد ميثاق شرف المهنة واشتراطات أداء أعمال الخبرة والقواعد العامة المقبولة للممارسة المهنية المتعارف عليها.

ويجب لأداء عمل الخبير أن يكون قادر على قراءة وفهم العديد من النصوص و التعاريف والعقود القانونية وأن يكون لديه قدر من العلوم الهندسية لتحديد الأبعاد والخواص الطبيعية للعقارات كما يجب أن يكون ملماً بعلوم البناء والتشييد وحساب تكاليف البناء ومصاريف الصيانة وادارة العقارات وتقدير إيراداتها وتأثير العائد ووسائل التمويل على القيمة الحالية لها .

أن كسب الثقة العامة في عمليات التقييم ،تشير الى اهمية وفوائد اعتماد المعايير الموحدة لممارسة التقييم ووضع معايير عمل للحكم على أداء وعمل المقييمن ( المثمنين). وتقوية روابط الثقة المتبادلة بين البنوك والمستثمرين الأمر الذي يظهر أثره الواضح على الاقتصاد فضلا عن حماية حقوق خبراء التقييم.

وسنواصل في العدد القادم البحث في موضوع اتقييم وكذلك الفحص ماقبل الشراء للعقارات المعروضة للبيع . يمكن زيارة الموقع الالكتروني 
housesincanada.ca
هذا الموضوع برعاية: